提案号:  012

提案者

吕莉娜

主办：住建局              

内容:

“天堂苏州 最美吴中”是吴中人民的宏大愿景，吴中区将要打造的是“全方位的美”，城市之美是吴中老百姓对美好生活的不懈追求。

近几年来，随着新小区的快速崛起，各小区物业的服务质量也随之分化：部分新小区的物业公司呈良性发展势态，而大部分老旧小区的物业公司与业主之间的矛盾依然突出，物业管理水平和服务质量得不到提升。加强物业管理，提升物业服务质量，提高小区居民和谐幸福指数已成当务之急。

一、存在的问题

1、部分物业公司服务质量不佳。因员工素质、数量等原因不能认真履行服务合同，对业主的正当权利和合理要求无视、忽视或拖延处理、简单处理，造成老旧小区管理存在诸多不足：绿化维护投入少，维修服务不到位（小区公共区域墙体因年久墙面脱落厉害，斑驳不堪，影响小区环境），管理服务差。

2、开发商遗留问题加重了物业矛盾。入住之后，业主会自然地将所有问题归结于物业公司，如：房屋漏水问题，电梯故障问题等，同时业主委员会职能发挥不明显，物业公司与业主间缺乏有效沟通。

3、物业监管工作缺乏力度。政府有关职能部门对物业公司的监督力度不够；政府、社区的综合协调作用有限；业委会工作缺少相关部门考核和监督，收费和支出不够透明。

对策和建议

1、加大行业监管力度。行业主管部门应履行好对物业公司监管职责，建立业主对物业公司的意见建议通道，及时长效地对物业公司的服务进行监管。并制定科学合理的小区评估制度，细化物业服务管理的具体内容和标准，增加物业管理规范的透明度和实际可操作性。

2、加强齐抓共管，多方联动形成合力，共同破解社区物业管理难题。要建立区、街镇、居民区三级住宅小区综合管理联席会议制度，联席会议成员包含涉及住宅小区综合治理的行政职能部门和水、电、气等专业服务单位。把物业管理纳入综合治理范围，把创建文明小区、安全小区与优秀物业管理小区等结合起来；利用社区管理的优势，及时处理和调解业委会、物管、业主之间的矛盾和纠纷。对运营陷入困难的物业公司政府要积极介入、帮扶，助其找到根源，解决矛盾，回到正常运转的轨道上。对服务意识淡薄，服务质量低下的物业公司实行末位劝退制，让优质物业公司接管，促进物业良性循环运转。

3、提高居民参与积极性，发挥业委会和业主主体作用

社区治理离不开居民的共同参与，物业管理离不开居民的主动监督。通过宣传教育，培养和树立居民主人翁意识，教育引导居民积极参与社区自治，通过合法途径维护自身合法权益，也为政府推动社区管理提供支持。

总之，物业管理是关系到千家万户的民生工程的重要内容，住宅小区是人民群众安居乐业的物质基础和社会治理、城市管理的重要领域，唯有全社会共同重视，采取科学行之有效的管理方法，方能使物业公司的服务更规范更优化。才能提升城市品质，满足人民群众对美好生活的向往。

提案答复 

吕莉娜委员：

您提出的《关于加强小区物业管理，提升居民生活环境的建议》提案收悉。现答复如下：

首先，感谢您对我区物业管理工作的关心和支持。住宅小区是居民生活的主要空间，是基层社会治理的重要内容。物业服务连接着每一个家庭，是人民群众关心的“小事”。住宅物业管理事关群众生活品质，事关社会稳定。近年来，我局坚持问题导向，把物业管理作为城市管理和基层社会治理的一项基础工作抓紧抓实，在制定完善“1+N”物业管理制度体系、继续推行物业属地化管理模式、提升物业服务水平等方面做了大量工作，取得了一定的成绩。但我们也看到，不少地方的物业管理和服务还存在这样那样的问题，人民群众还不够满意，特别是随着城镇化进程的加快、人民群众居住条件的不断改善，人们对物业管理和服务的要求也不断提高。2022年3月1日，新修订的《苏州市住宅区物业管理条例》（以下简称《条例》）正式施行。我局将以《条例》贯彻实施为契机，不断提升物业服务管理水平,让人民群众有更多的幸福感、获得感。针对您提出的几点宝贵建议，我们采取了以下措施：

一、加大行业监管力度

（一）规范化考评全覆盖。在2021年规范化考评基础上，继续扩大考评范围，针对第三方专家督查小区后的问题整改，要求各属地物业管理机构及时复查，落实查验通报后属地整改监督责任，形成“查验”、“通报”、“整改”的闭环，不断推进物业服务行为的规范性，不断提升全区物业服务水平。

（二）加强物业承接查验监督。5月1日起，在商品房交付时，我们组织行业专家对开发商与物业服务企业之间的承接查验进行复查，并提出整改意见。

（三）落实“双随机”抽查机制。我们会同市场监督管理部门加强对物业服务企业是否提供质价相符地服务进行抽查，特别是对物业服务企业收费的价格、收费的时间和期限、公共能耗费用和停车费等。

二、齐抓共管形成合力

（一）压实属地责任。严格按照《条例》中明确的镇（街道）、居民委员会职责要求，主动作为，对物业服务人、业主大会、业主委员会的工作实施指导、协调和监督，做好业主委员会备案工作。如符合首次业主大会成立条件，但建设单位或十人以上的业主不提出申请的情况下，发挥政府主导作用，属地政府可根据物业管理区域实际情况，组织成立首次业主大会筹备组。

（二）推进部门执法。对于已经下放行政处罚权，建议由司法局或政法委牵头，联合属地政府具体落实，对于涉及多部门的小区违法现象，如占用消防车通道等，建议依托联席会议机制，由属地政府牵头，各职能部门配合，共同推进部门执法进小区，形成齐抓共管新局面。

三、党建引领业主自治

一是鼓励和支持符合条件的中国共产党党员、人大代表、政协委员、民主党派人士、公职人员、居（村）民委员会成员积极参选业主委员会成员，通过基层党组织和党员的引领作用，有效凝聚基层力量，带领业主有序参与自我管理活动，实现共建、共治、共享的社区治理新格局。

二是对任期届满和离任的业主委员会是否进行经济责任审计等内容要求写入“业主议事规则”。

三是规范小区公共收益管理，执行财务制度，健全公共收益公示制度，并完善公共收益收支流程。

四是规范解聘和选聘物业服务流程，明确属于业主共同决定事项，需要召开业主大会，符合一定比例的业主参与和同意后，业主委员会根据业主大会的决定，与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

五是建议属地政府应优先对居民改造意愿强、参与积极性高的老旧小区实施改造，后通过培养居民“花钱购买服务意识”，从而避免改造后失管，有效巩固老旧小区改造成果。

以《条例》贯彻实施为契机，按照“带着问题走下去、发现问题带上来”的工作思路，进一步会同镇（街道）物管机构负责人实地走访，指导居民委员会针对辖区居民及物业服务企业开展《条例》宣传工作，适时参与“进社区宣贯、入小区指导”等活动，对群众反映较为集中的难点问题进行专题研讨，在贯彻实施《条例》上做到“精准”、“实用”。同时，积极探索物业管理与社会化服务有机结合的新路径，鼓励推进互联网+智慧物业的深度融合和产业延伸，拓宽物业服务企业增收渠道，助推物业企业转型升级。

最后，希望您今后继续对我区的物业管理工作给与支持和帮助。  

                   苏州市吴中区住房和城乡建设局

 2022年5月20日